Dette afsnit beskriver begrænsninger i udlodning med succession i fast ejendom.
Afsnittet indeholder:
Se afsnit C.E.14 om definition af udlodning og succession.
Reglen omfatter skiftede dødsboer, hvor skiftet sker i forbindelse med dødsfaldet, og hvor dødsboet ikke er skattefritaget efter dødsboskattelovens § 6.
Se afsnit C.E.3.1.5 om, hvornår et dødsbo er skattefritaget.
Som udgangspunkt skal fortjeneste ved udlodning af fast ejendom beskattes på samme måde som fortjeneste ved salg. Se dødsboskattelovens § 29, stk. 2, 1. pkt.
Når fortjenesten skal indgå i bobeskatningsindkomsten, er succession udelukket.
Der kan kun succederes i fast ejendom
Ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel lægges den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse til grund. Udlejning af anden fast ejendom end bortforpagtning af landbrugsejendomme anses ikke i denne forbindelse for erhvervsvirksomhed, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 2.
Det bemærkes i denne forbindelse, at den lovændring, hvorved henvisningen i dødsboskattelovens § 29, stk. 2, blev ændret fra vurderingslovens § 33, stk. 4 og 7, til ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3, formelt trådte i kraft den 1. januar 2018, men har virkning efter særlige overgangsregler. Se afsnit C.H.2.1.15.5 om overgangsregler i forbindelse med overgang fra vurderingsloven til ejendomsvurderingsloven.
►Skatterådet fandt i SKM2026.271.SR, at der ikke kan succederes i en ejendom, der under boets behandling indgår i afdødes erhvervsvirksomhed. Sagen omhandler bl.a. mulighed for succession i udlejningsejendomme, der var ejet gennem 100 pct. ejerandel af et K/S. Udlejningsejendommene var frem til dødsfaldet blevet administreret af en ekstern administrator. Under boets behandling var der i H1-koncernen, der var ejet af afdøde og som indgik i boet efter afdøde, blevet stiftet et ejendomsadministrationsselskab, der havde overtaget administrationen af udlejningsejendommene. Efter dødsboskattelovens § 29, stk. 2, kunne fast ejendom udloddes med skattemæssig succession, når ejendommen blev anvendt i afdødes erhvervsvirksomhed. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 og ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3 ansås ikke for erhvervsvirksomhed. Da udlejningsejendommene i K/S´et frem til afdødes død var blevet administreret af en ekstern administrator, havde udlejningsejendommene ikke opfyldt betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, afdødes levetid, og ejendommene havde således ikke indgået i afdødes erhvervsvirksomhed. Skatterådet kunne herefter ikke bekræfte, at udlejningsejendommene i K/S´et kunne udloddes med skattemæssig succession.◄
Det er ikke muligt at succedere i ejendomme, der benyttes til privat beboelse. Hvis ejendommen omfattes af EBL § 8 (parcelhusreglen) er fortjenesten ikke skattepligtig, og hvis ejendommen omfattes af EBL § 9 (stuehuse og blandede ejendomme), er fortjenesten kun delvis skattepligtig. Se dødsboskattelovens § 27, stk. 2, og afsnit C.E.3.3.4.2 om dødsboets salg - der ikke er udlodning - af ejendom omfattet af EBL.
Der er med lov nr. 2614 af 28. december 2021 indført en ny regel i dødsboskattelovens § 27, stk. 3, hvorefter gevinst eller tab ved et dødsbos afståelse af en ejerbolig inkl. et grundareal på under 1.400 m² omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven ikke skal medregnes ved opgørelsen af bobeskatningsindkomsten, hvis en række betingelser er opfyldt. Der kan på samme vis som ved ejendomme omfattet af parcelhusreglen ikke ske succession i sådanne ejendomme, idet fortjenesten ikke er skattepligtig, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 2, 1. pkt. Der henvises til afsnit C.E.3.3.4.2 for en beskrivelse af bestemmelsen.
Se også afsnit
Hovedreglen om tvungen beskatning af fortjeneste ved udlodning af ejendom i bobeskatningsperioden gælder ikke for
►Skemaet viser relevante afgørelser på området:◄
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Skatterådet | ||
| ►SKM2026.271.SR◄ | ►Faren (herefter "Afdøde") til Spørger 1 og Spørger 2, der var arvinger i boet, afgik ved døden i 2025. I boets aktiver indgik bl.a. 100 pct. af kapitalandelene i H1 Holding ApS og 100 pct. af ejerandelene i K/S H2. Aktiviteten i såvel H1 Holding ApS som i K/S H2 var udlejning af fast ejendom. Frem til Afdødes død var udlejningsejendommene blevet administreret af en ekstern administrator. Under boets behandling var der i H1-koncernen blevet stiftet et ejendomsadministrationsselskab, der havde overtaget administrationen af udlejningsejendommene under H1 Holding ApS og i K/S H2. Det påtænktes, at der under boets behandling skulle gennemføres en skattefri ombytning af kapitalandelene i H1 Holding ApS, og efterfølgende en spaltning af det nystiftede holdingselskab i 2 nye selskaber: S1 Holding ApS og S2 Holding ApS, således at Spørger 1 og Spørger 2 kunne få udlagt hver deres holdingselskab fra boet. Spørgerne ønskede bekræftet, at kapitalandelene i S1 Holding ApS i foråret 2027 kunne udloddes til Spørger 1 med skattemæssig succession. Skatterådet fandt, at de grundlæggende betingelser for udlodning med skattemæssig succession, jf. dødsboskattelovens § 36, var opfyldte. Udlodning med skattemæssig succession kunne herefter foretages, hvis S1 Holding ApS ikke var et selskab, hvis virksomhed i overvejende grad bestod af passiv kapitalanbringelse (pengetank). Skatterådet fandt, at 6 af 9 udlejningsejendomme ejet gennem H1 Holding-koncernen opfyldte betingelsen om mindst 50 pct. ejer- eller stemmeandel. Administrationen af disse ejendomme var under boets behandling overgået til et selskab i H1 Holding-koncernen, således at administrationen blev varetaget af ansatte i H1 Holding-koncernen. Skatterådet fandt, at ansatte i et ejendomsadministrationsselskab i koncernen ikke ansås for uafhængige fysiske eller juridiske personer. Skatterådet fandt, at betingelserne for at være omfattet af reglerne om aktiv ejendomsudlejning, jf. aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, skulle være opfyldt på udlodningstidspunktet, jf. dødsboskattelovens § 29, stk. 3. Da udlodning efter det oplyste ville ske i foråret 2027 fandt Skatterådet, at betingelserne for udlodning med skattemæssig succession var opfyldt. Skatterådet bekræftede herefter, at betingelserne for udlodning med skattemæssig succession ville være opfyldte for de 6 ejendomme, der opfyldte betingelsen om mindst 50 pct. ejerskab ved udlodning i foråret 2027. Spørgerne ønskede endvidere bekræftet, at ejendommene i K/S H2 kunne udloddes med skattemæssig succession efter dødsboskattelovens § 29, stk. 2. Efter dødsboskattelovens § 29, stk. 2, kunne fast ejendom udloddes med skattemæssig succession, når ejendommen blev anvendt i afdødes erhvervsvirksomhed. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom omfattet af aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7 og ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1, nr. 2 og 3 ansås ikke for erhvervsvirksomhed. Frem til Afdødes død var udlejningsejendommene i K/S H2 blevet administreret af en ekstern administrator. Betingelserne i aktieavancebeskatningslovens § 34, stk. 7, var således ikke opfyldt i Afdødes levetid, og ejendommene indgik således ikke i Afdødes erhvervsvirksomhed. Skatterådet kunne herefter ikke bekræfte, at ejendommene i K/S H2 kunne udloddes med skattemæssig succession.◄ |
Indholdet på denne side refererer til Skatteforvaltningens forståelse af praksis. Hos TVC Advokatfirma forholder vi os til praksis ud fra et juridisk standpunkt, hvorfor vores forståelse kan variere.