Afsnittet handler om, hvorledes grundlaget for afgiftsberegningen opgøres, samt hvorledes opgørelsen skal foretages, når kun en del af ejendommen ejerskiftes.
Afsnittet indeholder:
Der henvises endvidere til lovforslaget, L107 af 20. november 2020.
Ejerboliger, jf. TAL § 4, stk. 1, omfatter alle de ejendomstyper, der er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, herunder huse, ejerlejligheder, sommerhuse mv.
Andre ejendomme end ejerboliger, jf. TAL § 4, stk. 4, omfatter de ejendomstyper, som ikke er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4. Herunder erhvervsejendomme, landbrugsejendomme.
Der skal ved tinglysning af et ejerskifte af fast ejendom afgives oplysninger om handelen i det digitale tinglysningssystem, herunder om der er tale om en erhvervsejendom.
Ved lov nr 562 af 27. maj 2025, § 13, er TAL § 4, stk. 2 og 4, ændret som følge af udvidet mulighed for § 11-vurderinger efter ejendomsvurderingsloven (vurdering efter anmodning). Gældende § 11-vurderinger skal dermed inddrages vedrørende afgift ved tinglysning af ejerskifter, der ikke sker i fri handel. Ændringen træder i kraft den 1. juli 2025.
Ved ændringen af ejendomsvurderingsloven er der således fra 1. juli 2025 udvidet mulighed for at opnå en vurdering efter anmodning, såkaldt § 11-vurdering.
Som følge heraf er TAL § 4, stk. 2 og 4, ændret, så en eventuel § 11-vurdering også benyttes som grundlag for beregning af tinglysningsafgift i de tilfælde, hvor seneste vurdering skal benyttes, jf. § 4, stk. 2 og 4 (ikke-fri handel). En § 11-vurdering gælder maksimalt i 2 år og vil dermed, hvis den er gyldig efter EVL § 11, stk. 3, skulle anses som seneste meddelte vurdering efter TAL § 4.
TALbek § 3, stk. 3, og § 4, om erklæring ved ejerskifte i ikke-fri handel er ændret som konsekvens af lovændringen, ved ændringsbekendtgørelse nr. 849 af 19/06/2025.
Efter § 4 skal en eventuel § 11-vurdering, som er gyldig, oplyses ved tinglysningen.
| Ejerboliger jf. Ejendomsvurderingslovens § 4, | Fri handel | § 4, stk. 1: Altid ejerskiftesummen |
| Anden ejendom end ejerboliger efter ejendomsvurderingslovens § 4. | Fri handel | § 4, stk. 1: Altid ejerskiftesummen |
| Ejerboliger jf. Ejendomsvurderingslovens § 4, Ejendomsvurderinger efter oktober 2019. | Ikke fri handel (Interesseforbundne parter) | § 4, stk. 2: Udgangspunkt er ejerskiftesummen, undtagen hvis denne er mindre end 80 % af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering. Afgiften beregnes da af 80 % af vurderingen. Foreløbige vurderinger skal ikke anvendes i forbindelse med 80 % grænsen. Hvis der ikke foreligger en offentliggjort ejendomsværdi, hvis den seneste ejendomsværdi er meddelt efter ejendomsvurderingslovens § 11, men meddelelsen er sket mere end to år før tidspunktet på tinglysningen, eller der er sket væsentlige forandringer med hensyn til ejendommen, skal der afgives en værdierklæring. Afgiftsgrundlaget udgør 80 pct. af den angivne værdi, hvis ejerskiftesummen er mindre end 80 pct. af den angivne værdi. |
| Ejerboliger jf. Ejendomsvurderingslovens § 4 For ejendomsvurderinger i perioden oktober 2013 til oktober 2019. | Ikke fri handel (Interesseforbundne parter) | § 4, stk. 3: Hvis den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering er foretaget efter ejendomsvurderingsloven §§ 87 og 88 udgør procentandelen dog 85 % af ejendomsværdien. Afgiften beregnes da af 85 % af værdien. Det drejer sig om vurderinger foretaget i det gamle vurderingssystem. Reglen er derfor en overgangsregel. Overgangsreglen om en procentandel på 85 % (§ 4, stk. 3 - ejerboliger vurderet efter det hidtidige vurderingssystem) gælder også ved værdierklæringer, med mindre ejendommen ikke har nogen vurdering. |
| Anden ejendom end ejerboliger efter ejendomsvurderingslovens § 4. | Ikke fri handel (Interesseforbudne parter) | § 4, stk. 4: Den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller værdierklæringen, som træder i stedet for ejendomsvurderingen. Hvis der er meddelt ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, skal afgiften beregnes af den højeste værdi af enten ejerskiftesummen eller den meddelte ejendomsværdi. |
Hvis overdragelsen af ejendommen ikke er sket i fri handel, skal anmelderen afgive erklæring herom ved tinglysningen. Se TAL § 4, stk. 2, 1. pkt. og stk. 4, 1. pkt., samt TALbek § 3, stk. 2, og § 4.
Begrebet fri handel vil skulle forstås i overensstemmelse med ejendomsvurderingslovens § 55, stk. 2, hvor begrebet er defineret som en handel mellem en uafhængig køber og en uafhængig sælger.
Ikke-fri handel er eksempelvis ejerskifte mellem:
Ejerskifte på tvangsauktion anses for fri handel i denne henseende, idet der vil være tale om handel mellem parter, der ikke er interesseforbundne.
Hvis et ejerskifte ikke sker i fri handel, kræves der i følgende tilfælde en værdierklæring ved tinglysningen:
Se TAL § 4, stk. 2. Erklæringerne fremgår nærmere af TALbek § 3, stk. 3 og 4.
Værdierklæring kræves for ejerskifte af andre ejendomme, der ikke er omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, (erhvervsejendomme mv.) som ikke sker i fri handel. Se TAL § 4, stk. 4. Hvis der er meddelt ejendomsværdi efter ejendomsvurderingslovens § 11, kræves der ikke en værdierklæring.
Anmelderen skal angive den forventelige kontantværdi efter bedste skøn svarende til det, som ville være opnået, hvis ejerskiftet var sket i almindelig fri handel.
Der fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at det er den forventelige kontantværdi på tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning, der skal angives.
Ved beregningen af den forventelige kontantværdi skal der tages udgangspunkt i de samme hensyn for den forventelige kontantværdi i fri handel som fastsat efter principperne i ejendomsvurderingslovens § 15, herunder ejendommens alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.
Se også afsnit
Indholdet på denne side refererer til Skatteforvaltningens forståelse af praksis. Hos TVC Advokatfirma forholder vi os til praksis ud fra et juridisk standpunkt, hvorfor vores forståelse kan variere.