Ekstraordinær genoptagelse af ejendomsvurderinger

I sagen havde Vurderingsstyrelsen af egen drift foretaget en ekstraordinær genoptagelse af en grundejers ejendomsvurderinger i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 med den begrundelse, at der ved vurderingerne ikke var taget højde for en tinglyst deklaration med bebyggelsesplan. Deklarationen var vedtaget med samtykke fra kommunalbestyrelsen i medfør af planlovens § 42 med kommunen som påtaleberettiget.

Nærmere om sagen

Vurderingsstyrelsen havde i 2017 af egen drift foretaget en ekstraordinær genoptagelse af en grundejers ejendomsvurderinger i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3. Efter denne bestemmelse kan der ske ekstraordinær genoptagelse, hvis vurderingen er foretaget på et fejlagtigt grundlag som følge af fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens grundareal, bygningsareal, planforhold eller lignende faktiske forhold. Det er desuden en betingelse, at denne fejl har medført en værdi, der ikke svarer til værdien i handel og vandel, og at genoptagelsen vil resultere i en ændring med mindst 20 % (tidligere 15 %). Samtlige betingelser skal være opfyldte.

Vurderingsstyrelsen anførte som begrundelse, at der ved en fejl ikke var taget højde for en deklaration, der var tinglyst på grundejers ejendom sammen med en række andre ejendomme i området. Vurderingsstyrelsen fandt, at deklarationen gav mulighed for beregning af en højere vurdering end, hvad man oprindeligt havde vurderet ejendommen til ud fra ejendommens plangrundlag. Vurderingsstyrelsen foretog herefter en forhøjelse af ejendomsvurderingen for ejendommen efter reglerne om ekstraordinær genoptagelse.

Klagesagen ved Landsskatteretten

Vurderingsstyrelsens afgørelse blev af grundejeren påklaget til Landsskatteretten, hvor det blev gjort gældende, at der ikke var hjemmel i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 til at foretage ekstraordinær genoptagelse, idet betingelserne i skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 ikke var opfyldte. Grundejeren gjorde gældende, at såvel planforhold som deklarationen var behørigt registrerede i de relevante registre, dvs. henholdsvis plandata og tinglysning. Som følge heraf kunne der ikke være tale om en fejlagtig eller manglende registrering af ejendommens planforhold, da disse oplysninger allerede fremgik af offentlig tilgængelige registre, som Vurderingsstyrelsen hele tiden havde adgang til.

Grundejer gjorde derfor gældende, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse ikke var opfyldte, og at Vurderingsstyrelsen derfor ikke havde hjemmel til at genoptage ejendomsvurderingen ekstraordinært.

Landsskatteretten stadfæstede Vurderingsstyrelsens afgørelse med den begrundelse, at deklarationen varetog byplanmæssige formål ved at opliste bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering. Landsskatteretten fandt, at deklarationen fejlagtigt ikke var registreret ved vurderingsmyndigheden, og det forhold, at deklarationen var tinglyst, ændrede efter Landsskatterettens opfattelse ikke herpå. Landsskatteretten fandt derfor, at det var med rette, at Vurderingsstyrelsen havde foretaget ekstraordinær genoptagelse.

Byrettens dom (BS 83-76/2021-KOL)

Landsskatterettens afgørelse blev indbragt for byretten, hvor grundejer gentog sit synspunkt om, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse ikke var opfyldte. Således anførte grundejer, at det ikke fra skattemyndighedernes side var godtgjort, at deklarationen var offentligretlig, og at den havde en værdiforøgende effekt på grundejers ejendom. Grundejer gjorde derudover gældende, at myndighederne ikke havde godtgjort, at der var tale om en fejlregistrering, idet deklarationen var tinglyst på vurderingstidspunktet.

Skatteministeriet gjorde gældende, at deklarationen varetog byplanmæssige formål, og at der derfor var tale om en offentligretlig byrde, der skulle inddrages i ejendomsvurderingen. Vurderingsstyrelsen havde udarbejdet en erklæring til retssagen om, at deklarationen ikke var registreret i Vurderingsstyrelsens egne systemer, omend der i sagen var enighed om, at deklarationen var tinglyst korrekt. Skatteministeriet gjorde derfor gældende, at der var tale om en fejlagtig og/eller manglende registrering i Vurderingsstyrelsens egne systemer.

Byretten stadfæstede Landsskatterettens afgørelse, idet byretten ud fra Vurderingsstyrelsens erklæring lagde til grund, at deklarationen ikke var registreret i Vurderingsstyrelsens systemer. Desuden lagde byretten til grund, at deklarationen havde offentligretlig karakter, da den fastlægger retningslinjer for udstykning, bebyggelse og benyttelse for området.

Byretten fandt derfor, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse var opfyldte.  

Grundejer fik fuldt medhold ved Vestre Landsret (BS-27521/2022-VLR)

Grundejer ankede byrettens dom for Vestre Landsret, som i en nyligt afsagt dom underkendte byrettens dom samt Landsskatterettens og Vurderingsstyrelsens respektive begrundelser for tidligere afgørelser. Landsretten fandt således ikke, at betingelserne for ekstraordinær genoptagelse var opfyldte.

Landsretten lagde vægt på oplysninger fra BBR om det på ejendommen faktisk opførte og ejendommens planforhold i form af kommuneplaner. Landsretten lagde til grund, at Vurderingsstyrelsen i de pågældende vurderingsår havde adgang til disse oplysninger, og at oplysningerne var indgået i de oprindeligt foretagne ejendomsvurderinger.

For så vidt angår deklarationen anførte Landsretten, at formålet med denne i det væsentligste var at fastsætte rammerne for udstykning og bebyggelse af det samlede område, herunder sikre en attraktiv bebyggelsesprocent for én af de omfattede ejendomme. Landsretten fandt ikke, at deklarationen berettigede til en fravigelse af plangrundlaget, herunder den overordnede bebyggelsesprocent for området, som fremgik af kommuneplanen.

Herefter fandt Landsretten det ikke godtgjort, at en manglende registrering af deklarationen har givet udslag i en fejlagtig vurdering, og betingelserne for ekstraordinær genoptagelse var derfor ikke opfyldte.

Afsluttende bemærkninger

Vestre Landsrets dom er interessant, fordi det er første gang, Landsretten tager stilling til myndighedernes adgang til at genoptage ekstraordinært af egen drift i medfør af skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3 som følge af en påstået fejlregistrering i myndighedens egne systemer.

Vestre Landsret fulgte ikke Skatteministeriets synspunkt om, at der ikke kan være tale om en fejlregistrering, når det pågældende forhold ikke er behørigt registreret i vurderingsmyndighedens interne systemer, ligesom Vestre Landsret ikke fandt, at  Skatteministeriet havde godtgjort, at en manglende registrering af deklarationen har givet sig udslag i en fejlagtig vurdering af ejendommens værdi. I den pågældende sag kunne der ikke være tale om en fejlregistrering i § 33, stk. 3’s forstand, idet deklarationen var tinglyst på ejendommen. Landsretten lagde til grund, at vurderingsmyndigheden i det relevante vurderingsår havde adgang til de anførte oplysninger, f.eks. i BBR og kommuneplaner, og det kunne derfor lægges til grund, at oplysningerne indgik i grundlaget for ejendomsvurderingerne.

Dommen må forventes at få stor betydning i praksis, idet Vurderingsstyrelsen i 2020 foretog et større antal genoptagelser af egen drift af ejendomme, hvorpå der var tinglyst en lignende deklaration.