Skattestyrelsen udvider begrebet særlige omstændigheder og dermed muligheden for at tilsidesætte anvendelsen af 15 %-reglen ved ejendomsoverdragelser mellem forældre og børn

Skattestyrelsen fremsatte den 5. maj 2020 udkast til styresignal vedrørende Skattestyrelsens fortolkning af, hvornår der foreligger særlige omstændigheder i relation til anvendelsen af 15 %-reglen ved ejendomsoverdragelser mellem forældre og børn.

Ifølge værdiansættelsescirkulæret nr. 185 af 17. november 1982 kan forældre som udgangspunkt overdrage en fast ejendom til deres børn til en værdi, der ligger +/- 15 % fra den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Efter Højesterets dom af 8. marts 2016 offentliggjort som SKM2016.279.HR har Skattestyrelsen ikke været bundet af en værdiansættelse foretaget efter +/- 15 %-reglen, hvis der foreligger såkaldte ”særlige omstændigheder”. Her fire år efter afsigelsen af Højesterets afgørelse har Skattestyrelsen endelig nærmere forholdt sig til, hvad der skal forstås ved netop ”særlige omstændigheder”.

Højesterets dom offentliggjort som SKM2016.279.HR omhandlede overdragelsen af en fast ejendom fra et dødsbo. Overdragelsessummen var fastsat med udgangspunkt i reglen om +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Det er Skattestyrelsens opfattelse, at overdragelser fra dødsboer er sammenlignelige med overdragelser i en gavesituation, og dermed vil Skattestyrelsen også i gavesituationen kunne tilsidesætte værdiansættelsen under henvisning til ”særlige omstændigheder”.

I det foreliggende udkast til styresignalet har Skattestyrelsen oplistet en række holdepunkter, som efter Skattestyrelsens opfattelse peger i retning af, at ejendomsvurderingen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi, og ejendommen dermed ikke kan overdrages til +/- 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.

Skattestyrelsen har oplistet følgende holdepunkter:

  1. Faktisk handel af samme ejendom
  2. Salgsforhandlinger m.v., herunder udbud og købstilbud
  3. Vurderinger af ejendommen
  4. Belåning af ejendommen
  5. Arveafkald – forskelle i værdiansættelse i boopgørelsen og ved arvedeling
  6. Arveforskud m.v.
  7. Væsentlige renoveringer
  8. Investerings- eller erhvervsejendomme
  9. Den generelle prisudvikling.

Listen kan ikke anses for at være udtømmende.

Hvis ingen af ovenstående holdepunkter peger i retning af, at værdiansættelsen efter +/- 15 %-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi, skal der herefter i den konkrete vurdering inddrages følgende generelle momenter:

  • Størrelsen af prisforskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien
  • Den tidsmæssige sammenhæng.

Det skal særligt for punkt 7 til 9 fremhæves, at de er skønsbaserede og udenfor de rammer, som Højesteret fastlagde i tidligere omtalte dom, og giver Skattestyrelsen vid beføjelse til at tilsidesætte overdragelsessummen, som ellers normalt ville ligge indenfor anvendelsen af +/- 15 %-reglen ved ejendomsoverdragelser mellem forældre og børn. Det samme gør sig gældende med de to generelle vurderingsmomenter.

Det må således formodes, at der fortsat – uanset der vedtages et styresignal – vil være mange uklarheder, som det anbefales at søge afklaret inden en ejendomshandel gennemføres.

Skattestyrelsen omtaler i øvrigt alene de særlige omstændigheder i relation til +/- 15 %-reglen. Det kan undre, at Skattestyrelsen ikke har valgt at inddrage den nye +/- 20 %-regel, som ændringen af værdiansættelsescirkulæret ligger op til.

Du kan læse mere om ændringen af værdiansættelsescirkulæret – klik her.

 

TVC Advokatfirmas vurdering

Det kan konstateres, at Skattestyrelsen har anlagt en meget vidtgående fortolkning af Højesterets dom.

De mange subjektive vurderingsmomenter, som Skattestyrelsen lægger op til i udkastet til styresignalet, gør det formentlig for mange endnu sværere at navigere i de til stadighed mere og mere komplekse regler for anvendelsen af 15 %-reglen ved ejendomsoverdragelser mellem forældre og børn.