Skatteyder kunne støtte ret på +/- 15 %-reglen ved overdragelse af ejerlejlighed til søn

Det blev således i sagen konstateret, at der forelå ikke særlige omstændigheder, der kunne begrunde, at +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret kunne fraviges.

Spørgsmålet om, hvornår en given skatteyder kan støtte ret på værdiansættelsescirkulærets bestemmelser om værdiansættelse af fast ejendom, har de senere år tiltrukket sig en del opmærksomhed og givet anledning til en lang række sager. Helt overordnet synes det som om, at Skattestyrelsen søger at begrænse anvendelsesområdet for brug af værdiansættelsescirkulærets beregningsregel for fast ejendom. Denne regel går kort fortalt ud på, at fast ejendom kan overdrages for et beløb svarende til +/- 15 (20) % af den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, såfremt overdragelsen sker inden for den personkreds, der er omfattet af boafgiftslovens § 22.

Ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021 blev de 15% udvidet til 20 %. Denne ændring er trådt i kraft fra den 15. oktober 2021 og har virkning fra det tidspunkt, en skatteyder modtager en ny vurdering.

Den 8. marts 2016 afsagde Højesteret en kendelse – SKM2016.279 H – der går ud på, at man ved udlæg fra dødsboer kan anvende værdiansættelsescirkulærets bestemmelser om værdiansættelse af fast ejendom, medmindre der foreligger ”særlige omstændigheder”.

Denne kendelse aktualiserer for det første spørgsmålet om, hvad der skal forstås ved ”særlige omstændigheder” og for det andet spørgsmålet om, hvorvidt der gælder det samme i tilfælde, hvor en ejendom overdrages ved gave.

I forhold til spørgsmålet om, hvad der gælder i gavetilfælde, har Landsskatteretten haft en meget skatteydervenlig praksis jf. eksempelvis SKM2018.551.LSR og SKM2019.281. LSR. Begge disse afgørelser er efterfølgende ændret af henholdsvis Vestre og Østre Landsret, der i begge sager fandt, at skatteyder ikke kunne bruge cirkulæreværdien, da der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2021.345.VL og SKM2022.3.ØL. Vestre Landsrets dom offentliggjort som SKM2021.345.VL er indbragt for Højesteret, så spørgsmålet om, hvad der gælder i gavetilfælde, er endnu ikke endeligt afklaret.

En nyere sag fra Landsskatteretten

I en nyere afgørelse (sagsnr. 20-0106136) har Landsskatteretten endnu engang underkendt Skattestyrelsen og fastslået, at den pågældende skatteyder kunne støtte ret på cirkulæreværdien.

I den nævnte sag havde en mor erhvervet en ejerlejlighed den 20. november 2018 for 3.850.000 kr., hvorefter sønnen flyttede ind i lejligheden den 1. august 2019. Ved købsaftale af den 24. marts 2020 overdrog moderen lejligheden til sønnen for 1.950.000 kr. med overtagelse den 1. maj 2020. Den offentlige ejendomsvurdering for lejligheden var 1.700.000 kr. pr. 1. oktober 2019.

Skattestyrelsen anmodede Vurderingsstyrelsen om en udtalelse om handelsværdien af lejligheden på overdragelsestidspunktet. Baseret på lejlighedens størrelse, beliggenhed samt m2-priser på handlede, sammenlignelige lejligheder konstaterede Vurderingsstyrelsen, at lejligheden havde en værdi på 3.950.000 kr. i marts 2020.

Skattestyrelsen konstaterede herefter, at der var holdepunkter for, at lejlighedens overdragelsessum opgjort efter +/- 15 %-reglen ikke var udtryk for den reelle handelsværdi, hvilket medførte, at der forelå ”særlige omstændigheder”, og dermed skulle overdragelsesprisen for lejligheden ændres til 3.950.000 kr.

Landsskatteretten var imidlertid ikke enig i denne vurdering. Efter en kort gennemgang af de p.t. vigtigste domme på området – SKM2016.279.HR, SKM2021.267.HR, SKM2021.345.VLR samt SKM2022.3.ØLR – konstaterede Landsskatteretten, at skatteyder kunne støtte ret på +/- 15 %-reglen i værdiansættelsescirkulæret, jf. følgende begrundelse fra Landsskatterettens side:

”Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne skal acceptere en værdiansættelse på +/- 15 % af den offentlige ejendomsvurdering, medmindre der foreligger særlige omstændigheder vedrørende den konkrete ejendom, jf. SKM2021.267.HR.

Det forhold, at klagerens mor erhvervede ejendommen ét år og fire måneder forud for overdragelsen til klageren for 3.850.000 kr. anses i det foreliggende tilfælde, ikke for at være en særlig omstændighed, der kan medføre, at hovedreglen i værdiansættelsescirkulæret fraviges. Landsskatteretten bemærker, at udgangspunktet må være, at fravigelse kun kan ske som en absolut undtagelse. Landsskatteretten har lagt vægt på den tid, der er gået mellem købet og salget, den usikkerhed, der var knyttet til værdiansættelsen af ejerlejligheden i den pågældende periode og til den nominelle størrelse af differencen mellem købs- og salgsprisen. Forholdene findes ikke at være sammenlignelige med forholdene i SKM2021.345.VLR og SKM2022.3.ØLR.SKM2021.345.VLR er i øvrigt indbragt for Højesteret og således ikke endelig afgjort.
I forlængelse heraf finder Landsskatteretten, at ejendommen ved gaveovedragelsen til klageren skal værdiansættes til 1.950.000 kr.”

Har du behov for hjælp?

Såfremt du måtte blive involveret i en skattesag, der drejer sig om værdiansættelse af fast ejendom, og du ønsker en uforpligtende vurdering af denne, er du altid meget velkommen til at kontakte os.

Hos Skatteafdelingen i TVC Advokatfirma har vi i vidt omfang adgang til de positive, utrykte afgørelser, der kan være afgørende for udfaldet af en klagesag.

Klik her for at læse mere om fokusområdet skatteproces og de muligheder du har for at videreføre en skatte- eller afgiftssag.