Skatteyder får medhold i sag vedrørende værdiansættelse af fast ejendom

Retten i Lyngby har ved dom af 5. juli 2019 givet skatteyder medhold i en sag vedrørende værdiansættelse af fast ejendom, som blev overdraget mellem to interesseforbundne selskaber. SKAT havde værdiansat ejendommen udelukkende på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering.

12-07-2019 | Skatter og afgifter

En skatteyder ejede via et selskab en ejendom i København K, der blev overdraget til et andet selskab, som var kontrolleret af hans ægtefælle. Ved overdragelsen havde skatteyderen værdiansat ejendommen til 10 mio. kr., hvilket, efter hans egen vurdering, svarede til markedsværdien.

SKAT ændrede nogle år senere hans skatteansættelser, idet SKAT værdiansatte ejendommen til 13 mio. kr. Dette medførte, at skatteyderen blev beskattet af differencen på 3 mio. kr. som maskeret udbytte, idet der fra hans selskab var solgt aktiver til underpris til en interesseforbundet part. Derudover blev der gennemført indkomstforhøjelser i de to selskaber.

SKAT havde ved værdiansættelse fastsat ejendommens værdi til den offentlige ejendomsvurdering for 2010, hvilket efter SKATs opfattelse var det bedste udtryk for markedsværdien.

Sagen blev af skatteyders revisor påklaget til Landsskatteretten, der dog stadfæstede SKATs afgørelse med henvisning til, at ægtefællens selskab selv i 2011 havde værdiansat ejendommen til 13,5 mio. kr. Landsskatteretten fandt det ikke af betydning, at ejendommen i 2014 var blevet overdraget til en pris på 10,5 mio. kr.

Sagen blev herefter indbragt for retten i Lyngby. Under byrettens behandling af sagen blev der gennemført et syn og skøn, hvor skønserklæringen angav værdien af ejendommen i 2010 til 10,9 mio. kr. Denne værdi var således 2,1 mio. kr. mindre end SKATs skøn på 13 mio. kr, der udelukkende var baseret på den offentlige ejendomsvurdering.

Under byretssagens forberedelse blev der tillige fremlagt oplysninger om, at skatteyderen og ægtefællen i efteråret 2013 og foråret 2014 forgæves havde forsøgt at sælge ejendommen. Der havde været drøftelser med flere banker angående finansiering, ligesom ejendommen blev forsøgt udbudt til priser på lidt over 11 mio. kr. Først i maj 2014 blev ejendommen solgt til 10,5 mio. kr. Under hovedforhandlingen blev der tillige foretaget afhjemling af skønsmanden navnlig om ejendommens stand, prisudviklingen generelt på ejendomsmarkedet i perioden og vedrørende en række sammenlignelige ejendomme.

Retten i Lyngby fandt det med dommen af 5. juli 2019 med den nødvendige sikkerhed godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering for 2010 oversteg markedsværdien af ejendommen på overdragelsestidspunktet. Skattemyndighedernes skøn havde således ført til et åbenbart urimeligt resultat.

Retten lagde i den forbindelse navnlig vægt på, at den udarbejdede skønserklæring fremstod velunderbygget, idet den var baseret på besigtigelse af ejendommen, en række sammenligningsejendomme, statistiske oplysninger om den gennemsnitlige markedsleje samt et skøn over markedslejen.

Retten fandt således samlet set, at den difference, der var mellem skønsmandens vurdering og skattemyndighedernes værdiansættelse på 2,1 mio. kr., både nominelt og procentuelt var en væsentlig afvigelse.

Sagen blev derefter hjemvist til fornyet behandling hos Skattestyrelsen.

Sagen viser med al tydelighed, at den offentlige ejendomsvurdering ikke i sig selv udgør det nødvendige grundlag for en skønsmæssig værdiansættelse, når Skattestyrelsen vil tilsidesætte en overdragelsesværdi på en fast ejendom. Det gælder også ved overdragelser mellem interesseforbundne parter.

Sagens forløb viser også væsentligheden af at få håndteret sagen korrekt, herunder at der gøres brug af de for sagen relevante bevismidler. Et afgørende element i sagen var således skønserklæringens værdiansættelse sammen med skønsmandens øvrige svar. Det var derfor af afgørende betydning for sagens udfald, at skønstemaet blev udarbejdet korrekt og fyldestgørende, samt at der blev udpeget en faglig kvalificeret skønsmand set i forhold til de spørgsmål, han skulle besvare. I den SKM2019.364.VL-offentliggjorte sag så Landsretten reelt bort fra en indhentet skønserklæring.

Dommen fra Retten i Lyngby er endnu ikke offentliggjort.

Har du behov for hjælp til en skattesag eller rådgivning om skat?

Såfremt du måtte blive involveret i en skattesag eller ønsker rådgivning om skattemæssige forhold, er du altid meget velkommen til uforpligtende at kontakte advokat Torben Bagge, der er leder af skatteafdelingen i TVC Advokatfirma.

Klik her for at læse mere om fokusområdet skatte- og afgiftsproces, og de muligheder du eller din virksomhed har for at videreføre en skatte- eller afgiftssag.