Ved udgangen af 2017 indgik regeringen sammen med en række øvrige partier en politisk aftale, som skal skabe mere stabile tilstande på andelsboligmarkedet samt skabe grobund for levedygtige andelsboligforeninger.
20. februar 2018 | ENTREPRISE OG FAST EJENDOM
Andelsboligforeninger har igennem en længere årrække været udfordret på dels det juridiske, dels det økonomiske plan.
Der har været usikkerhed om, hvorvidt andelsboligforeninger kunne indgive egen konkursbegæring, der har været udfordringer for en række andelsboligforeninger som følge af udfordrende og usikker lånefinansiering af den enkelte forening, og der har været usikkerhed om, hvornår en andelsbolig kan anses for overdraget, hvorefter andelshavernes brugsret sikres jf. Andelsboliglovens § 4.
Andelsboliglovens § 4 sikrer andelshavernes fortsatte brugsret af boligen i tilfælde af overdragelse af andelsboligforeningens ejendom til tredjemand. Usikkerheden har i denne situation særligt bestået i om, der ved overgangen til lejeforhold opstår en forpligtelse til at indbetale depositum og forudbetalt husleje, samt hvilke vilkår der gælder for lejefastsættelsen.
Denne usikkerhed har naturligvis andelshavernes bevågenhed, da de udover at have mistet deres indskud, som tilstandene er i dag, nu også risikerer at blive mødt med et likviditetstyngende krav om indbetaling af depositum og forudbetalt husleje. Derudover risikerer andelshaverne at få en husleje som overstiger den boligafgift de hidtil har betalt.
Med henblik på at forsøge at dæmme op for nogle af disse udfordringer har Regeringen, Socialdemokratiet, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre den 27. november 2017 indgået en stemmeaftale om i løbet af 2018 at gennemføre en række tiltag. Tiltagene vil i væsentligste udstrækning indebære ændring af Andelsboligloven.
Aftalen har endnu ikke udmøntet sig i konkret lovgivning, og derfor hersker usikkerheden på andelsboligmarkedet fortsat. Ifølge aftalen skal ændringerne træde i kraft den 1. juli 2018.
Fremadrettet skal der skabes ro omkring depositum, forudbetalt husleje samt hvilke vilkår der gælder for lejefastsættelsen. Dette vil få en direkte og mærkbar effekt på andelshaverne/lejerne.
I aftalen er der lagt op til, at det ved ikrafttræden ikke vil være muligt at opkræve depositum eller forudbetalt husleje, hvis man overtager ejendommen tilhørende andelsboligforeningen. Dernæst er det hensigten, at den husleje, der fastsættes, ikke i udgangspunktet fastsættes efter lejelovgivningens regler, men lovfæstes i Andelsboligloven. Det er hensigten, at huslejen skal fastsættes som gennemsnittet af de seneste 4 års boligafgift.
På denne vis sikres det, at huslejen i udgangspunktet ikke ændrer sig i væsentligt omfang, i forhold til den boligafgift andelshaverne har haft de seneste 4 år. På denne måde skabes der klarhed for hver enkelt andelshaver, hvad huslejen fremadrettet vil andrage.
Det er planen, at disse regler alene skal gælde i forholdet mellem andelshaveren og erhververen af ejendommen. Kommer en ny lejer til, vil det formentlig blive lejelovgivningens regler, der bliver gældende for så vidt angår huslejefastsættelse samt depositum og forudbetalt husleje.
Svagheder i den politiske aftale
Umiddelbart fremstår hensigterne ved den politiske aftale som fornuftige og begrundet i et ønske om at skabe mere stabile forhold for landets andelsboligforeninger/andelshavere. Aftalen er dog ikke uden svagheder.
En af disse svagheder vedrører fastsættelsen af huslejen. De andelsboligforeninger, som er i størst fare for at ende i en situation, som den politiske aftale forsøger at dæmme op for, er de foreninger, der har haft en finansiering af andelsboligforeningens ejendom, som har medført stigende rente- og afdragsudgifter. Disse stigninger har alene kunnet modsvares ved løbende forhøjelser af boligafgiften, hvilke forhøjelser vil indgå i fastsættelsen af det fremadrettede lejeniveau.
Baggrunden for, at andelshaverne ser sig nødsaget til at acceptere løbende stigninger i boligafgiften, kan formentlig tilskrives et ønske om at sikre egenkapitalen og dermed deres eget indskud. Men udsigt til dels at miste sit indskud, dels at skulle svare en husleje som forekommer relativ skæv i forhold til det almindelige lejeniveau, kan medføre, at andelsboligforeninger beslutter sig for konkurs eller salg på tvangsauktion på et tidspunkt, hvor de er sikret en lavere husleje fremadrettet.
Det er usikkert om parterne til aftalen, eller andre i Folketinget, vil forsøge at få tilpasset lovgivningen til denne situation.
Dernæst er det væsentligt at bemærke, at de planlagte ændringer til andelsboliglovens § 4 om depositum, forudbetalt husleje samt niveau for lejen, alene vil være gældende i 6 år fra ikrafttrædelsen. Hvad markedet herefter byder på er uvist, men med den nuværende aftale kunne det se ud til, at man herefter vender tilbage til de nuværende tilstande. Spørgsmålet bliver da, om de nuværende tilstande er fastsat i retspraksis, eller om aftalen har sikret så sunde andelsboligforeninger, således at konkurs og tvangsauktioner er illusoriske. Sidstnævnte kan man have sine tvivl om.