Erhvervslejemål og lejebetaling i en vanskelig tid med coronavirus – hvad gælder i henhold til erhvervslejeloven og lejekontrakten?

Coronakrisen åbner for en række spørgsmål om, hvordan landets mange erhvervslejere og -udlejere skal/kan agere i forhold til betaling af faste udgifter, herunder særligt husleje.

Coronavirussen hærger desværre fortsat i Danmark, hvilket har store menneskelige og økonomiske konsekvenser for erhvervslivet, hvor en lang række erhvervsdrivende ikke kan drive deres vanlige forretning. Dette betyder for mange virksomheder tab af kunder og forretning og en betydelig omsætningsnedgang med stor risiko for et negativt resultat, som gør det vanskeligt at betale de faste omkostninger, herunder den månedlige husleje.

Særligt ramt er de erhvervsdrivende, som på baggrund af regeringens tiltag ikke længere har mulighed for at holde deres forretninger åbne.

Regeringen har besluttet, at en lang række forretninger skal holde lukket fra den 18. marts frem til foreløbigt den 13. april 2020. Dette rammer især restauranter, frisører, fitnesscentre, shopping centre o.l.

Vi nærmer os den 1. april og næste lejebetaling

Vi har i de seneste dage i medierne kunnet følge med i et par af de landsdækkende butikskæders opråb i forhold til betaling af husleje for de mange lejemål, som de har landet rundt. Disse kæder har meddelt, at de – bl.a. med henvisning til særligt erhvervslejelovens § 23, stk. 2 – kan undlade at betale husleje, da regeringen har forbudt dem at holde deres forretninger åbne. Dette har affødt en heftig debat mellem disse kæder og de enkelte udlejere.

§23, stk. 2 har følgende ordlyd: 

”Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbudet træder i kraft. Hvis forbudet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen.”

Ved sin umiddelbare formulering synes bestemmelsen at kunne anvendes i netop den situation, som mange lejere står i nu. Imidlertid er det vores vurdering, at bestemmelsen sigter på den konkrete situation, hvor det offentlige har nedlagt forbud mod brug af det konkrete lejemål som følge af lejemålets indretning eller stand, og dette skyldes udlejers forhold. Det nuværende forbud vedrører ikke de enkelte lejemåls indretning eller stand og dermed ikke udlejers forhold, og risikoen for konsekvenserne af regeringens påbud må derfor påhvile lejer.

Lejer kan således efter vores opfattelse ikke bringe bestemmelsen i § 23, stk. 2, i anvendelse. Lejer er således fortsat forpligtet til at betale sin husleje til den 1. april. Hvis lejer ikke betaler huslejen rettidigt, anses dette for en væsentlig misligholdelse af lejekontrakten, der berettiger udlejer til at hæve lejekontrakten og kræve øjeblikkelig fraflytning.

Ovenstående gør sig gældende, medmindre lejer specifikt i lejekontrakten har forbeholdt sig retten til at undlade huslejebetaling i tilfælde af en pandemi eller lignende. En sådan bestemmelse må dog antages at være en sjældenhed i de almindeligt gældende kontrakter i Danmark. Se dog nedenstående om force majeure.

Den nuværende situation sætter således en lang række erhvervsdrivende i en svær situation. Vores anbefaling er, at udlejer og lejer indleder en dialog om en løsning, indtil forholdene normaliseres. Alt andet lige bør det være i både udlejer og lejers interesse at finde en mindelig løsning. For udlejer vil det være uhensigtsmæssigt at miste en god lejer og dermed risikere at stå med et tomt lejemål, og for lejer vil det være fordelagtigt at kunne beholde sit nuværende lejemål.

Dertil kommer, at det særligt for lejer kan være dyrt at misligholde en lejekontrakt. Der kan evt. være tale om betaling af erstatning til udlejer i en uopsigelighedsperiode, flytteomkostninger, tab af goodwill (og god beliggenhed) m.v.  

Force majeure

I TVC Advokatfirma har vi i den seneste tid skrevet en række artikler om force majeure på grund af den aktuelle situation. Force majeure medfører ansvarsfrihed for den part, der misligholder en kontrakt. Force majeure findes beskrevet i dansk lov i købelovens § 24, og det ses tydeligt i bestemmelsen, at tærsklen for at kunne påberåbe sig force majeure er meget høj.

En force majeure begivenhed er en begivenhed, der umuliggør opfyldelsen af aftalen, såsom indførselsforbud, krig m.m. Det ses også i dansk retspraksis, at force majeure behandles restriktivt, og muligheden for påberåbelse er altså snæver. I Danmark er det endnu uset, at en pandemi som den nuværende kan indebære force majeure.

Det påhviler den part, der påberåber sig force majeure, at bære bevisbyrden for, at umuligheden er en realitet, herunder f.eks. en erhvervsdrivendes mulighed for at kunne betale sin husleje.

Det kan dog ikke afvises, at den nuværende coronasituation kan udvikle sig i en sådan retning, at en kontraktpart på sigt vil kunne påberåbe sig force majeure som følge af corona, der jo i disse dage udvikler sig til en alvorlig og verdensomspændende krise.

Skal lejer holde åbent eller lukket – hvad siger kontrakten og loven?

Den nuværende pandemi giver en række udfordringer for lejer i forhold til den daglige drift af forretningen, og hertil er en del forretninger blevet påbudt at holde lukket af regeringen.

Erhvervslejeloven fastslår, at lejer har pligt til at holde sin forretning åben og drifte denne forsvarligt. Formår lejer ikke at overholde denne forpligtelse, har udlejer som udgangspunkt ret til at hæve lejemålet. I den nuværende situation er vores umiddelbare vurdering dog, at de konkrete omstændigheder med et egentligt lukningspåbud stiller den enkelte forretningsdrivende anderledes, og vi vurderer, at en udlejer vil få vanskeligt ved at gøre væsentlig misligholdelse gældende over for en lejer, der holder sin butik lukket på grund af corona, da denne lukning sker på grund af regeringens forbud.

Indtil videre gælder påbuddet om lukning af diverse forretninger frem til og med den 13. april, hvorefter det kan forlænges hvis nødvendigt.

Du kan læse vores artikel om lønkompensationsordning her.

Du kan læse vores artikel om kompensation for faste udgifter, herunder husleje her.

Har du spørgsmål til gældende ret på området, kan du kontakte en af TVC Advokatfirmas specialiserede og erfarne advokater, der sidder klar ved telefonerne til en uforpligtende drøftelse af din konkrete sag.