Ændring af Lov om Andelsboligforeninger: 13 anbefalinger der blev til lov

Den 22. maj 2018 vedtog Folketinget ændringer til Lov om Andelsboligforeninger med undertitlen ”Mere robuste andelsboligforeninger”. Signalet fra Folketinget er tydeligt. Lovændringen skal gøre op med de seneste års usikre tilstande på andelsboligmarkedet med usikre finansieringsløsninger, konkurser og konsekvensen heraf samt skyhøje valuarvurderinger. Få indblik i de væsentligste ændringer.

Erhvervsministeren nedsatte i starten af 2017 en arbejdsgruppe, der blandt andet skulle bidrage med forslag til, hvordan der kunne dæmmes op for nogle af de udfordringer de enkelte andelsboligforeninger står overfor.

Resultatet af arbejdet var 13 anbefalinger, som udmøntede sig i 16 tiltag skrevet ind i forslag til Lov om Ændring af Andelsboligloven. Lovforslaget blev fremsat den 28. februar 2018 og er nu vedtaget. Ændringerne trådte i kraft den 1. juli 2018.  

De væsentligste ændringer i det vedtagne lovforslag er følgende:

  1. I medfør af den tidligere lov var der krav om, at en andelsboligforening ved erhvervelse af en fast ejendom skulle udarbejde et stiftelsesbudget, som skulle dække samtlige poster for andelsboligforeningens økonomi over en 10-årig periode. Med de nye ændringer er der stadig krav om et stiftelsesbudget. Perioden er dog sat op til 15 år. Ændringen skal ses i lyset af, at en eventuel afdragsfrihed på et realkreditlån typisk udløber efter 10 år. Som sådan var en stigningen i ydelsen ikke med i stiftelsesbudgettet og for at få en sådan eventuel stigning med i budgettet, er perioden sat op til 15 år.

  2. Med den nye lov er der kommet et nyt krav om, at andelsboligforeningen ved erhvervelse af fast ejendom, skal udarbejde en vedligeholdelsesplan for ejendommen for en periode på mindst 15 år, regnet for tidspunktet for erhvervelsen. Kravet er implementeret for at forsøge at undgå af de enkelte andelsboligforeninger ender i en situation med et vedligeholdelsesefterslæb, som kan være økonomisk tyngende for foreningen. Kravet suppleres med en forpligtelse for bestyrelsen til at påse, at vedligeholdelsesplanen opdateres mindst hver 5. år.

  3. Der er indført en begrænsning af, hvor stor en andel af finansieringsaftalerne, der indgås med afdragsfrihed i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom ved foreningens stiftelse. Hvis finansieringsaftalen ydes med sikkerhed inden for 80 % af købesummen for ejendommen, kan der kun indgås aftale om afdragsfrihed for op til 40 % af købesummen. Der sikres således en afvikling af en del af de lån, der er ydet til anskaffelsen af den faste ejendom.

  4. Der er indført en karensperiode, hvorefter en andelsboligforening ved stiftelsen med lån eller kreditter med afdrag inden for 80 % af købesummen for ejendommen, ikke i 3 år efter lånets udbetaling eller kredittens stiftelse kan indgå aftale om omlægning til en låneaftale med afdragsfrihed. Hovedformålet med pkt. 3 og 4 er at sikre, at der stiftes økonomisk sunde og robuste foreninger, som bedre vil være i stand til at modstå økonomiske udfordringer.

  5. Rådgiveransvar vedrørende rådgivning fra virksomheder, som er omfattet at lov om finansiel virksomhed, advokater, godkendte revisorer, administratorer eller andre, der erhvervsmæssigt yder rådgivning om lån og kreditter til andelsboligforeninger, forældes efter 6 år. Der er således tale om en længere periode end de tre år, der tidligere var gældende.

  6. I medfør af de tidligere bestemmelser ville en andelshaver overgå til lejer, når foreningens faste ejendom overgår til ny ejer. Dette var tilstanden både ved frivilligt salg som ved tvangssalg eller salg fra et konkursbo. Denne retstilstand er der ikke ændret på. Der har dog været usikkerhed om de vilkår, som skulle gælde i forbindelse med det nye lejeforhold, ved tvangssalg samt salg fra en andelsboligforenings konkursbo, herunder hvilken leje der kunne fastsættes, samt om der skulle indbetales forudbetalt leje og depositum. Med den nye lov lægges der op til mere klare linjer for, hvordan denne udfordring skal løses. Ved tvangssalg samt salg fra et konkursbo kan huslejen fastsættes efter lejelovgivningens regler, hvortil der kan lægges et tillæg, som højst kan svare til forskellen mellem en leje beregnet efter lejelovgivningens regler og den gennemsnitlige boligafgift over de seneste 4 år. Udlejeren kan vælge at frafalde opkrævningen af tillægget, hvorved lejen vil udgøre en leje efter lejelovgivningens regler. Tillægget, som beregnes en gang for alle, kan maksimalt opkræves i 6 år. Der er samtidig vedtaget begrænsninger i den nye ejers mulighed for at opkræve forudbetalt husleje og depositum, hvilket efter ikrafttræden ikke vil være muligt. Uenighed om fastsættelse af lejen og om betaling af forudbetalt leje og depositum afgøres af Huslejenævnet.

  7. Der stilles med den nye lov videre krav til indsigt i prisfastsættelse af den faste ejendom ved opgørelsen af foreningens formue. I den tidligere lov var det tilstrækkeligt, at man var ejendomsmægler og samtidig valuar. Med de nye bestemmelser skal man være valuar, men samtidig have indsigt i prisfastsættelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme. Der skal således være konkret erfaring hermed, for at kunne blive anvendt til en opgørelse af værdien af den faste ejendom. Erhvervsministeren giver i fortsættelse heraf mulighed for at fastsætte nærmere regler for hvilke personer, der kan foretage disse vurderinger.

  8. Forud for vedtagelsen af ændringsforslaget var der konkrete ikke-udtømmende henvisninger til bestyrelsens pligter. Foreningens vedtægter kunne derudover indeholde nærmere forpligtelser for bestyrelsen. For at skabe en bedre og mere transparent platform for de respektive bestyrelser i deres ageren, har man med de nye regler valgt at kodificere en række af de opgaver, som bestyrelserne allerede i dag formodes at varetage. Det er væsentligt at understrege, at oplistningen i de netop vedtagne regler ikke er udtømmende, men alene skal medvirke til at guide bestyrelsen med helt konkrete opgaver, de har som bestyrelsesmedlemmer.

  9. Det er med de nye regler er det kodificeret, at beslutninger på en generalforsamling, som er egnet til at give visse andelshavere eller andre en utilbørlig fordel på de andre andelshaveres eller andelsboligforeningens bekostning, er ugyldige.

  10. Andelsboligloven omfatter blandt andet bestemmelser, som regulerer prisfastsættelsen af en andel ved overdragelse. I det omfang en prisfastsættelse har været for høj, har erhververen mulighed for at kræve overprisen tilbagebetalt. Imidlertid fulgte der med denne ret en forældelsesfrist på 6 måneder fra det tidspunkt, erhververen kendte eller burde have kendt sit krav. Denne særegne forældelsesregel er ophævet, hvorefter sådanne krav forældes efter Forældelseslovens almindelige regler, hvilket betyder 3 år.

TVC Advokatfirma bemærker

Det er vores vurdering, at der med de nye regler er skabt et langt bedre grundlag for at sikre økonomisk bæredygtige Andelsboligforeninger.

Uagtet at det fra politisk hold er forsøgt at skabe mere klare linjer vedrørende lejefastsættelsen i forbindelse med overgang af ejerskabet til den faste ejendom ved tvangssalg og konkurs, er der stadig åbnet for tvistigheder ved fastsættelsen af lejen. I forslagets oprindelige form, hvor fastsættelsen var klar og entydig, kunne man risikere, at andelsbolighaverne/lejerne kom til at betale en højere leje, end hvad lejelovgivningen gav mulighed for. Med den nu vedtagne tilretning ses denne problemstilling ikke umiddelbart løst.

Har du spørgsmål til de nye lovændringer eller står du med en konkret sag, du ønsker vores vurdering af, er du altid velkommen til at kontakte en af vores specialister.